När ett företag flyttar ut ur sina lokaler uppstår ofta frågan: I vilket skick ska lokalerna lämnas tillbaka, och vad säger lagen? Den svenska lagen om hyra av lokal – som är en del av jordabalken (12 kap.) – innehåller grundläggande regler för hur återlämning ska ske. Samtidigt har parterna stor frihet att själva avtala om detaljerna. Här får du en översikt över vad som gäller vid avflyttning och vad både hyresvärd och hyresgäst bör tänka på.

Vad säger lagen om återlämning?

Enligt jordabalken ska hyresgästen lämna lokalen i samma skick som vid tillträdet, med undantag för normalt slitage. Det innebär att hyresgästen inte ansvarar för den naturliga förslitning som uppstår vid normal användning, men däremot för skador som beror på vårdslöshet eller försummelse.

Lagen är dispositiv när det gäller kommersiella hyresavtal, vilket betyder att parterna kan avtala om andra villkor. Det är därför vanligt att kontraktet innehåller särskilda bestämmelser om återställande eller renovering vid avflyttning – till exempel att lokalen ska vara nymålad eller att golv ska slipas.

Kontraktets betydelse – avtalet styr i praktiken

Eftersom lagen ger stor avtalsfrihet är det i praktiken kontraktet som avgör vad som gäller. Därför är det viktigt att läsa igenom avtalet noggrant innan det undertecknas. Vanliga formuleringar kan vara:

• “Lokalen ska vid avflyttning återlämnas i nyskick.”
• “Hyresgästen ska återställa lokalen till det skick den hade vid tillträdet.”
• “Hyresgästen ansvarar för att återställa ej godkända ändringar.”

Sådana klausuler kan få stor ekonomisk betydelse. En fullständig återställning kan innebära betydande kostnader, särskilt om hyresförhållandet har varat länge. Därför bör hyresgästen alltid bedöma om villkoren är rimliga i förhållande till lokalens skick och användning.

Vad räknas som normalt slitage?

Begreppet normalt slitage omfattar den förslitning som uppstår vid normal användning av lokalen. Det kan till exempel handla om:

• Nötta golv efter flera års verksamhet
• Lätt missfärgade väggar
• Mindre märken eller repor som inte beror på oaktsamhet

Om det däremot finns skador som går utöver det normala – till exempel hål i väggar, trasiga dörrar eller skadade installationer – kan hyresvärden kräva att hyresgästen åtgärdar eller ersätter dessa.

Ändringar och installationer – vem ansvarar?

Många företag anpassar lokalerna efter sin verksamhet, till exempel genom att sätta upp väggar, installera kök eller bygga om el- och ventilationssystem. Som huvudregel gäller att hyresgästen ska återställa lokalen till ursprungligt skick om inget annat har avtalats.

Om ändringarna har gjorts med hyresvärdens godkännande kan parterna komma överens om att de får stå kvar. Det kan vara fördelaktigt för båda, särskilt om installationerna höjer lokalens värde. Men utan en tydlig överenskommelse riskerar hyresgästen att behöva bekosta återställandet.

Besiktning och dokumentation vid avflyttning

När hyresförhållandet upphör bör parterna genomföra en avflyttningsbesiktning. Under besiktningen går man igenom lokalens skick, noterar eventuella brister och bedömer behovet av åtgärder. Det är klokt att ta bilder och upprätta ett skriftligt protokoll som båda parter undertecknar.

Dokumentation är avgörande om det senare uppstår tvist om lokalens skick. Utan tydliga bevis kan det vara svårt att avgöra vem som bär ansvaret för eventuella skador.

Om lokalen inte lämnas i rätt skick

Om hyresgästen inte lämnar lokalen i det skick som avtalet kräver, har hyresvärden rätt att kräva ersättning för kostnaderna för nödvändiga reparationer eller återställning. Ersättningen ska dock stå i rimlig proportion till skadans omfattning och lokalens värde.

Hyresvärden måste också agera snabbt. Krav på ersättning eller åtgärder bör framställas inom skälig tid efter att lokalen återlämnats, annars kan rätten till ersättning gå förlorad.

Praktiska råd till hyresgäster och hyresvärdar

För hyresgäster:

• Läs kontraktet noggrant innan du skriver under.
• Dokumentera lokalens skick vid både inflyttning och avflyttning.
• Begär skriftligt godkännande för alla ändringar.
• Planera återställningen i god tid före avflyttning.

För hyresvärdar:

• Upprätta en detaljerad inflyttningsbesiktning.
• Kalla till avflyttningsbesiktning i god tid.
• Dokumentera brister och framställ krav skriftligt.
• Var tydlig i avtalet om vad som gäller vid återlämning.

Læs også:

Byggklar eller obebyggd industrimark? Förstå skillnaden innan du investerar

Arrende

Att förstå om en industrimark är byggklar eller obebyggd kan vara avgörande för din investering. I den här guiden förklarar vi vad begreppen innebär, hur de påverkar kostnader och tidsplan samt hur du väljer rätt mark för ditt projekt.

Kontorsgemenskap eller eget kontor – vilket är det bästa valet för ditt företag?

Arrende

Ska du välja en flexibel kontorsgemenskap med nätverksmöjligheter eller ett eget kontor med mer kontroll och lugn? I den här guiden går vi igenom för- och nackdelarna med båda alternativen så att du kan fatta ett välgrundat beslut för ditt företag.

Återlämning vid avflyttning: Så fastställer lagen om kommersiella hyresavtal reglerna

Arrende

När ett företag lämnar sina lokaler är det avgörande att känna till vad lagen kräver och vad som kan avtalas mellan parterna. Den här guiden förklarar hur återlämning vid avflyttning fungerar enligt svensk lag och ger praktiska råd till både hyresvärdar och hyresgäster.

Spara energi i butiken: Effektivisera belysning och ventilation

Arrende

Upptäck hur du kan spara energi i butiken genom att optimera belysning och ventilation. Med rätt åtgärder minskar du både kostnader och klimatpåverkan – utan att kompromissa med kundernas komfort eller upplevelse.

Klara avtal minskar risken för tvister

Frågor om återlämning vid avflyttning är en vanlig orsak till tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster. Ofta beror problemen på otydliga avtal eller bristande dokumentation. Den bästa lösningen är därför att redan från början vara tydlig: specificera vad som gäller vid avflyttning och se till att båda parter har samma förståelse.

Med ett välformulerat avtal och en öppen dialog kan både hyresvärd och hyresgäst undvika onödiga konflikter – och säkerställa en smidig avslutning på hyresförhållandet.